El final del año 2022 y el principio del 2023 están marcados por la incertidumbre relativa a la evolución de la economía a nivel mundial, europeo y español. El incremento del precio de la energía, la guerra, el alza de los tipos de interés y la inflación generalizada han provocado una deceleración del consumo de las familias y han puesto un claro freno a las inversiones inmobiliarias.
Primera pregunta: ¿los precios son exagerados en este momento? A pesar de haber subido durante el año 2022, los precios siguen en línea con la curva del Índice de Precios de Consumo, lo que no era el caso entre los años 2002 y 2008, en los que las dos curvas se separaban claramente. Podemos decir que no hay signos de burbuja actualmente y que los precios están en un nivel correcto.
Segunda pregunta: ¿están los tipos de interés hipotecarios por las nubes? La respuesta es claramente no. Si bien es verdad que se paga más hoy que hace un año, aún es posible contratar una hipoteca fija a 20 años pagando alrededor del 3% de intereses anuales. Si tenemos en cuenta que el tipo que utilizan los bancos para calcular la capacidad de endeudamiento es del 5%, vemos que todavía hay margen para que los tipos de interés suban más a largo plazo.
Tercera pregunta: ¿Hipoteca fija o variable? No hay una respuesta definitiva a esta pregunta. Dependerá de la situación de cada uno. Pero si hablamos de una compra nueva, con una deuda alta y un presupuesto apretado, se recomienda considerar la hipoteca a precio fijo. Hoy en día, la cuota será más elevada que con un tipo variable, pero no cambiará durante la vigencia del préstamo. Cabe destacar que, en los primeros años de una hipoteca, no se amortiza mucho el capital y se pagan sobre todo intereses. A medida que pasa el tiempo, esta proporción se va revirtiendo, y el impacto de una subida del tipo de interés no afecta tanto al presupuesto familiar. En definitiva, un tipo variable permite aprovechar las bajadas de interés, pero asimismo repercutirán inmediatamente las subidas en las cuotas. En caso de tener una deuda pequeña o un alto poder adquisitivo, es una opción sensata. En todos los demás casos, fijar el tipo de interés garantiza la tranquilidad de una cuota que no variará, sea cual sea la evolución de la economía.
Cuarta pregunta: Y ahora, ¿qué va a pasar? Hay una constante en las previsiones de los economistas, y es a menudo se equivocan. Para prever lo que nos espera, hay que entender la razón de la subida en los tipos de interés: cuando hay inflación es normalmente por un exceso de demanda en relación con la oferta. Como mucha gente quiere comprar, los precios tienden a subir. Es el sobrecalentamiento económico. Para luchar contra este fenómeno, los bancos centrales utilizan los tipos de interés directores. Al subir el coste del crédito, enfrían el ardor de los consumidores, y eso frena la inflación. El problema de la situación actual es que la inflación no está causada por un exceso de demanda, sino principalmente por el encarecimiento del coste de la energía que afecta a todos los sectores y, sobre todo, a las familias. En nuestra opinión, el Banco Central Europeo no utiliza las herramientas a su disposición de manera adecuada y el único efecto que produce es el empobrecimiento de la población. Pero como hay una cosa que el BCE tiene claro, y es que el incremento de los intereses no es compatible con una recesión-, es muy probable que éstos no suban mucho más por ahora. Y como seguiremos necesitando viviendas, pensamos que el mercado se mantendrá con una estabilización de los precios y un incremento del tiempo de comercialización.
En conclusión, no es un mal momento para comprar su vivienda si es lo que corresponde con su proyecto de vida.
Michel Paschoud